Sereghajtónk vagyunk a lakáshitel kamatokban

Az Európai Központi Bank statisztikái alapján Európában a finnek jutnak a legolcsóbban hitelhez, ha lakást szeretnének vásárolni, 2015 júniusában 1,44 százalék volt az átlagos hitelköltség mutató náluk. A másik végletet Bulgária képviseli, euró alapon 6,66%, a nemzeti valuta, leva, alapon 6,27% a háztartásoknak nyújtott lakáscélú hitelek átlagos hitelköltség mutatója. Hazánk csak egy hellyel előzi meg a bolgár kamatszintet, nálunk a második legdrágább az lakáscélú finanszírozás költsége.

A szomszédos országokban mindenhol kedvezőbbek a lakáshitelek kondíciói, a legközelebb a horvát ajánlatok állnak a magyar költségszinthez, 5,46 százalékkal, a legtávolabb pedig az ausztriai kamatszintek vannak, az EU átlagnak megfelelő 2,48 százalékkal.

„A magyar hitelköltségek értékelésénél nagyon fontos az átlagos szót kiemelni” – mondta Bánfalvi László, az Otthon Centrum Hitel Center ügyvezető igazgatója. – „A jelenlegi banki ajánlatokban találunk már lakáshitelt 3,64 százalékért, vagy speciális esetben 3,38 százalékon is. Az 5 százalék alatti kamatok, változó kamatozással nem számítanak különlegesnek, akár általánosnak is mondhatjuk. Ugyanakkor a 10 vagy 15 évre fix kamatozású hitelajánlatok kamatai magasabb szinten, 6,6 – 6,9 százalék körül mozognak.”

Mi áll a háttérben?

Jelentős csökkenés a magyar átlagos hitelköltség mutatóban a lakáshitelek piacán nem várható a közeljövőben, különösen annak fényében, hogy az MNB-nél nem várható további jegybanki kamatcsökkentés. A hitelköltségek csökkenése ellen hat az is, hogy az idei második negyedévben ismét emelkedés indult a nem teljesítő hitelek aránya a lakossági hiteleknél, az arány az MNB adatai szerint 16,6 százalék. Ez magasabb kockázatot jelent a bankok számára, amit a magasabb kamatfelárban kompenzálnak. Ezzel rá is mutattunk a magyar hitelköltség relatíve magas szintjének okára.

Bár a magyar alapkamat historikus mélyponton van, még ez is sokkal magasabb, mint az EKB 0,05 százalékos alaprátája. A különbséget viszont az alapkamat feletti kamatfelárak szintje mutatja meg. A szomszédos országok közül egyedül Horvátországban magasabb a kamatfelár. Az ausztriai, az euró övezeti átlag, valamint a román kamatfelár az egyik legalacsonyabb. A magas magyar kamatfelár mögött a már említett nagyobb kockázatok húzódnak meg. A Világbank adatai szerint Ausztriában a nem teljesítő hitelek aránya a teljes hitelezési szektorban 2014-ben 4 százalék körül mozogott, és Szlovákiában is 5,3 százalékot tettek ki, míg idehaza 15,3 százalék volt ez a mutató.

„Bár az ingatlanforgalom már fejlődésnek indult, de vidéken még visszafogottabb a bővülés” – tette hozzá Bánfalvi László. – „A bankok portfoliójában továbbra is jelentős a bedőlt hitelek mögött álló ingatlanok száma. A kamatfelár mérséklődéséhez a kockázatoknak kell csökkeni, amibe a banki portfoliótisztítás is beletartozik.”

Ettől még nem nehezebb lakást vásárolni

Bár a lakáscélú hitelek költségszintjét tekintve lehet, hogy sereghajtók vagyunk, egy átlagos, városi, 55 négyzetméteres lakás hitelből finanszírozott megvásárlása Magyarországon, illetve a szomszédos országokban, a helyi lakásárakat és átlagjövedelmeket figyelembe véve, ugyanakkora terhet ró a magyar átlagpolgárra, mint a szlovákiai vagy ausztriai szomszédainkra.

Egy főre jutó, városi környezetben jellemző havi átlagfizetést figyelembe véve, az adott ország átlagos városi lakásárait alapul véve, egy átlag magyarnak 7,8 éven keresztül kell a fizetését félretennie egy 55 négyzetméteres városi lakás megvásárlásához. Ez a szint alig marad el az ausztriai, vagy szlovéniai értéktől. Emögött az áll, hogy bár a szlovén fizetések kétszerese, az osztrák fizetések pedig négyszerese a magyar átlagnak, Magyarországon a legalacsonyabbak az ingatlanok árai.

Az alacsony ingatlanárak a hitelköltség mutatókat is tovább árnyalják. Összehasonlítottuk az egyes átlagos városi lakások hitelből történő megvásárlását, feltételezve, hogy a hitelt 20 évre veszi fel a lakásvásárló, rendelkezik 50 százalék önerővel, valamint az átlagos hitelköltség mutató szintjén jut a finanszírozáshoz. Az így kapott havi törlesztő részletet vetítettük a jellemző havi átlagfizetésre.

„Annak ellenére, hogy a szomszédaink között az átlagos hitelköltség mutató nálunk a legmagasabb, a törlesztő részlet ilyen feltételek mellett csak 32 százalékban terheli meg az átlagos jövedelmet, szemben az olcsóbb finanszírozást nyújtó horvát, illetve román hitelpiacokon látható 46 és 60 százalékkal” – magyarázta Bánfalvi László. – „Bár Ausztriától, Szlovéniától és Szlovákiától el vagyunk maradva, de az alacsonyabb ingatlanárak miatt kevesebb finanszírozásra van szükség, így a lemaradás nem akkora, mint azt csak az átlagos hitelköltség mutatót figyelembe véve gondolnánk.”